在法國,HLM這三個縮寫字盡人皆知,其中文含義就是“低租金住房制度”,相當(dāng)于國內(nèi)的廉租房。由于這種制度的存在,法國的房地產(chǎn)市場幾十年來基本處于穩(wěn)定狀態(tài),房價也少有波動。法國城市中大量低租金住房的存在極大抑制了房屋市場的投機(jī)活動,為低收入家庭提供了住房保障。居者有其屋,可以說,法國的廉租房制度在很大程度上是穩(wěn)定法國社會的一個重要因素,其做法對治理國內(nèi)飄忽不定、投機(jī)盛行的房地產(chǎn)市場有一定的借鑒意義。
法國的廉租房制度是在上世紀(jì)50年代中期確立的。當(dāng)時,第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束不久,法國內(nèi)百廢待興。在這種情況下,法國急需大量勞動力,以滿足國內(nèi)建設(shè)的需要。于是,大批法國前殖民地國家及隔海相望的北非諸國的移民工涌入法國本土。為滿足這些人的住房需求,法國政府在各個城市開始興建勞工住宅。后來,隨著時間的推移,這些移民及其家屬不斷增加,政府遂蓋起了所謂的“社會住房”,即今天的“低租金住房”。這些住房的房租一般僅為市場的一半或三分之一。幾十年來,盡管政府更迭,但這項住房政策卻始終沒變。如今,這項政策的受益者早已不是單純的外來移民,法國廣大的低收入家庭很多也靠廉價房求得在城市的“一席之地”。
法國的廉租房制度規(guī)定,在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中,廉租房在全部住房中的比例不得低于20%,否則,地方行政領(lǐng)導(dǎo)部門將受到“處罰”。統(tǒng)計表明,在法國近萬城鎮(zhèn)當(dāng)中,廉租房比例沒有達(dá)標(biāo)的城鎮(zhèn)僅為700上下。
由于大量廉租房的建設(shè),投機(jī)商在房地產(chǎn)市場上少有機(jī)會,法國房價幾十年來比較穩(wěn)定,一向挑剔的法國人也很少因為房租問題而上街鬧事。因而有人評論認(rèn)為,廉租房在某種程度上構(gòu)成了法國社會的“穩(wěn)定劑”。也正是由于這個穩(wěn)定劑,很多法國人、尤其是那些低收入者一生都選擇租房,而不考慮買房。加之,法國購房貸款難,利率及購房后的財產(chǎn)稅偏高,更造成人們寧可租房也不買房的現(xiàn)實。據(jù)統(tǒng)計,法國四分之一的居民住在廉租房里,真正買房的房主比例平均僅為57%,低于歐盟國家66%的平均水平。首都巴黎由于房價很高,自己擁有住房的人口比例更低,不足50%。而在經(jīng)濟(jì)狀況不如法國的西班牙,這個比例為83%。英國也遠(yuǎn)高于法國。
但應(yīng)該注意的是,法國的廉租房并不是劣質(zhì)房的代名詞。法國對廉租房建設(shè)有嚴(yán)格的質(zhì)量規(guī)定。如在電力的配備方面,廉租房標(biāo)準(zhǔn)要高于普通社會住房,在二氧化碳排放及節(jié)水設(shè)施方面,廉租房的設(shè)置也較高。一般情況下,法國的廉租房只租不賣。
廉租房既有著如此優(yōu)越性,申請入住廉租房的程序也自然十分復(fù)雜,控制嚴(yán)格。其對象只面對低收入人群,這方面有著明確的規(guī)定。地區(qū)不同,申請標(biāo)準(zhǔn)也有差別。如首都巴黎,對可申請廉租房對象的收入規(guī)定就高于地方。申請者一般要經(jīng)過很長時間的等待、經(jīng)過核實后才能入住廉租房。法國有專門管理廉租房的部門,每隔一段時間就要重新審核廉租房住戶的收入狀況,杜絕濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)。
承建廉租房的開發(fā)商一般可以享受政府的各種優(yōu)惠政策,以避免開發(fā)商因此而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)商在享受這些政策的同時,則必須保證廉租房的質(zhì)量,否則,將受到法律的制裁。
時至今日,法國的廉租房盡管在穩(wěn)定社會、解決住房方面發(fā)揮了積極的作用,但也常常是一房難求,且暴露出不少的問題。如有些入住者初時收入低下,但若干年后已進(jìn)入高收入階層,但仍占著廉租房不搬,造成廉租房的緊缺。此外,廉租房選擇的地區(qū)往往位于市郊,造成上班族的交通堵塞。而且,由于廉租房的住戶大多為移民及低收入階層,時間長了,就形成城市里的階層與地段差別,這種差別久而久之變成社會問題。巴黎地區(qū)就是個典型例子,郊區(qū)廉租房集中地帶的治安往往較差,年輕人經(jīng)常鬧事,搶劫與偷盜事件頻繁,給城市治理帶來不少隱患。城市里的貧富分野越來越大,形成難以愈合的“鴻溝”。
近來,法國政府正醞釀通過改革個人購房資助措施,以鼓勵人們踴躍購房,逐步提高法國自有房主的比例,減少廉租房面臨的供求不足的壓力。政府的目標(biāo)是,在不久的將來,法國房主的比例能提高到歐盟國家66%的平均水平。據(jù)稱,政府的這些購房補(bǔ)助金措施受到消費者的歡迎,其結(jié)果也開始顯現(xiàn)出來。法國貸款買房的人數(shù)在逐步增加。
