中國日報(bào)網(wǎng)消息：英文《中國日報(bào)》5月3日言論版文章：經(jīng)常去一個花店買花，賣花的小姑娘跟人合伙在閔莊合租了一套房子，每人每月300元。今天又去買花，問小姑娘房租漲了嗎？她說，每人漲了30元。合租，是在城市打工者普遍選擇的居住方式。他們一個月千元左右收入，不可能獨(dú)立承擔(dān)一套房子的租金，為了在這個城市生存下去，雖然擁擠、不方便、不安全，但也只能無奈地選擇合租。
2011年3月的城市房租上漲排名榜上，上海平均房租每平方米53元，環(huán)比上漲7.92%，同比上漲13.95%；北京平均房租每月每平方米48.88元(4月17日租賃成交均價(jià)為每平方米52.86元)，環(huán)比上漲1.36%，同比上漲12.94%。2010年以來，像北京、上海這樣的特大型城市的租金一直呈上漲態(tài)勢。某門戶網(wǎng)站曾對租金上漲做過一項(xiàng)調(diào)查，有44.6%的承租者回答房租大漲，租不起了；有35.8%的回答是漲了但還在承受范圍內(nèi)，并且75.6%的受訪者依然相信2011年房租還會上漲。
各地隨著房租的逐年上漲，群租行為日益嚴(yán)峻，有些還是住在非居住用房內(nèi)，如媒體曾報(bào)道過的一個地下設(shè)備層竟然居住200余人。還有把地下車庫分割出租，缺乏供水、供暖、衛(wèi)生間等基本設(shè)施。有些地方的城鄉(xiāng)結(jié)合部群租行為更是普遍，在利益趨動下，私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，不僅居住條件惡劣，還缺乏基本的安全保障，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。
針對租賃市場的混亂局面和安全隱患，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了新版《商品房屋租賃管理辦法》，對市場中將房屋分拆、隔斷“化整為零”群租行為明令禁止。但該辦法發(fā)布后，直到今年4月11日，上海市才公布了《上海市居住房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》,北京等地曾經(jīng)討論過的實(shí)施意見至今還沒有出臺。
北京和上海方案共同點(diǎn)是規(guī)范人均居住面積的規(guī)定，如北京規(guī)定租住成套住宅的，人均建筑面積不得少于10平方米，或者人均使用面積不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面積不得少于4平方米。同時，不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺不得用于住舍。上海方案明確界定為不得將原始設(shè)計(jì)的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租。一間原始設(shè)計(jì)用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位，只能建立一個居住房屋租賃關(guān)系。承租的人均居住面積不得低于5平方米。
對租賃市場的嚴(yán)格管理，與現(xiàn)實(shí)生活中的租賃現(xiàn)狀形成嚴(yán)重沖突。由此，政策的可操作性和執(zhí)行力度就顯得尤為重要了。面對分散在各小區(qū)、各民房的租賃住房市場，由誰來進(jìn)行依法管理成為政策能否落實(shí)的關(guān)鍵。從目前的政府主管部門的人力來看，根本不可能做到全面監(jiān)管，這就需要動用基層組織，如街道和居委會。但目前過多的職能落到居委會，人員嚴(yán)重不足的問題早已顯現(xiàn)。所以，管理辦法雖然可以盡快出臺，但還需要相當(dāng)長的時間完善相關(guān)配套的監(jiān)管制度，讓政策落到實(shí)處。
我在美國學(xué)習(xí)期間發(fā)現(xiàn)，美國對租賃住房有明顯的規(guī)范和要求，我所在的城市ALBANY 就有社區(qū)工作人員負(fù)責(zé)抽查出租房屋，一旦發(fā)現(xiàn)超規(guī)出租，客廳住了人，就要對房東重罰。所以，很少有人敢于違規(guī)。我們現(xiàn)在很少有把租賃合同拿到管理部門備案的，所以，一套房子是空置、自住還是出租，都需要管理部門耐心觀察才能判斷，這必然會給政策實(shí)施加大了難度。
但無論如何，該項(xiàng)政策的出臺，給執(zhí)法者一個有法可依的根據(jù)，可以理直氣壯的檢查非居住用房出租、群租等行為。否則，如果沒有這部規(guī)定，政府管理部門即使發(fā)現(xiàn)了問題也無法進(jìn)行查處。從這一點(diǎn)來看，這是該項(xiàng)政策最大的亮點(diǎn)，也是操作性的基本體現(xiàn)。
解決租賃市場的違法違規(guī)行為：一是要加強(qiáng)對租賃市場的管理、全面推進(jìn)合同備案制度，并經(jīng)常定期檢查復(fù)審；二是要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè)，讓那些群租的客戶能方便租到政府的保障性住房，如公租房等。否則，在租賃市場供不應(yīng)求、市場需求龐大以及利益趨動的背景下，必然會有人敢于違背國家法律法規(guī)分割群租，如本文開篇提到的賣花女孩，如果不能租到政府的保障性住房，只能選擇群租，這就是真實(shí)的市場需求；三是加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)服務(wù)意識。其實(shí)，很多高租金都是被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作的?？蓞⒖甲月蓭熀蜁?jì)師的管理規(guī)定，對全行業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入考試和注冊執(zhí)業(yè)制度，形成一個誠信、公開、公平、透明的租賃交易市場。當(dāng)然，特大型城市還有控制人口無限擴(kuò)張的壓力，在當(dāng)前的形勢下，只能通過市場化、經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行人口的有效調(diào)控，這也是有些地方政府不敢冒然公布放寬準(zhǔn)許入群體的問題所在。
對租賃市場進(jìn)行有效的監(jiān)管，已經(jīng)迫在眉睫，先通過管理辦法的征求意見或發(fā)布給社會一個明確的預(yù)期，比如規(guī)定2011年10月底前自行拆除分租空間等，再隨著法律法規(guī)的逐漸普及，群租、非法出租等行為才能得到有效扼制。這些都是出臺管理辦法的現(xiàn)實(shí)意義和長遠(yuǎn)意義所在。
英文原文請見：http://www.ynhybx.com/opinion/2011-05/03/content_12432644.htm。特別說明：因中英文寫作風(fēng)格不同，中文稿件與英文原文不完全對應(yīng)。（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任，研究員 文林峰 編輯 呂捷）
