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物業(yè)糾紛頻發(fā) 30代表提議案呼吁起草物業(yè)管理法

2006-03-08 08:31:37
我來(lái)說(shuō)兩句打印文章發(fā)送給好友

雖然羅益鋒代表居住的小區(qū)物業(yè)管得還不錯(cuò),但今晚7時(shí),他還是把有30名代表簽名的“建立物業(yè)管理法”議案提交給了他所在的北京團(tuán)。

“兩會(huì)”召開(kāi)前的一兩個(gè)月,做了四屆人大代表的羅益鋒向往年一樣征求了500名老百姓的意見(jiàn),看看今年能替老百姓說(shuō)點(diǎn)什么。出乎他意料的是,居然有70%的人對(duì)自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。

“停車(chē)場(chǎng)和綠地都是小區(qū)的附屬設(shè)施,可為什么小區(qū)里的停車(chē)場(chǎng)不是歸業(yè)主所有?為什么時(shí)常發(fā)生開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)公司輕而易舉地毀了綠地建了房子再營(yíng)利的事情……”羅益鋒屢屢聽(tīng)到業(yè)主們這樣的不滿,而另一方面物業(yè)公司也在抱怨,為什么老有業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),最后弄得物業(yè)公司費(fèi)用捉襟見(jiàn)肘。

碰巧這時(shí)候,北京的一個(gè)小區(qū)由于業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生了糾紛,導(dǎo)致春節(jié)期間小區(qū)停水、沒(méi)有暖氣,住戶(hù)們過(guò)了一個(gè)冷冰冰的春節(jié)。羅益鋒去了一趟這個(gè)小區(qū),在業(yè)主、居委會(huì)、物業(yè)公司中詢(xún)問(wèn)調(diào)查了一圈后,他隱約感覺(jué)到業(yè)主和物業(yè)公司之間的諸多糾紛似乎是由于現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)一些問(wèn)題界定不清。

調(diào)查了一個(gè)多月后,羅益鋒說(shuō),物業(yè)糾紛頻繁發(fā)生的根本原因是,現(xiàn)有法律不能明確圍繞物業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,在沒(méi)有法律邊界限制下,權(quán)利各方主體對(duì)利益的追求會(huì)無(wú)限膨脹。所以明確各方的權(quán)利義務(wù)邊界并設(shè)置相應(yīng)的權(quán)利救濟(jì)機(jī)制和程序,是有效解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵所在。

“如果是一個(gè)獨(dú)門(mén)獨(dú)院的房屋所有人,他必然擁有在自己院子里停車(chē)并享受院內(nèi)綠地而不必向任何他人交費(fèi)的權(quán)利,同樣的道理,現(xiàn)在屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)位、綠地和會(huì)所是不是也能被小區(qū)的業(yè)主無(wú)償使用?”羅益鋒說(shuō),如果要出臺(tái)物業(yè)管理法,首先就應(yīng)該明確停車(chē)位、綠地歸業(yè)主所有。

除了明確停車(chē)場(chǎng)、綠地、人防工程的產(chǎn)權(quán)外,羅益鋒還認(rèn)為應(yīng)該確定開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各方權(quán)利義務(wù)。

比如應(yīng)該明確,無(wú)論是期房還是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商是銷(xiāo)售前唯一的業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主,對(duì)物業(yè)享有完全的所有權(quán),但每銷(xiāo)售一套住房,其享有的所有權(quán)比例將隨之下降,至商品房銷(xiāo)售完畢,其對(duì)建筑物的所有權(quán)全部轉(zhuǎn)移至業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主,其對(duì)建筑物不再享有權(quán)益,但在一定的期限內(nèi)負(fù)有質(zhì)量保障和維修的義務(wù)。也就是說(shuō),商品房銷(xiāo)售開(kāi)始后,開(kāi)發(fā)商就不得再隨意改變小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)設(shè)施。

羅益鋒說(shuō),針對(duì)目前物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾,應(yīng)該有法律明確物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的平等的合同關(guān)系,雙方可以根據(jù)各自的要求協(xié)商各方的權(quán)利義務(wù),并有權(quán)在不違背合同法的情況下自由解除合同關(guān)系。明確業(yè)主作為權(quán)利主體可以選擇物業(yè)小區(qū)的管理方式,而不是必須聘用物業(yè)管理企業(yè)。明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商不得作為所售樓盤(pán)的物業(yè)服務(wù)公司的股東或投資人。

一個(gè)小區(qū)曾發(fā)生過(guò)這樣的事件,物業(yè)公司被業(yè)主委員會(huì)“炒”了后,居然帶著所有小區(qū)的相關(guān)資料走了,結(jié)果新接手的物業(yè)公司找不到供水、動(dòng)力系統(tǒng),導(dǎo)致小區(qū)停水、停氣。

羅益鋒說(shuō),為明確產(chǎn)權(quán)歸屬,建議立法規(guī)定開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售前即以協(xié)議書(shū)或公約的形式將所有權(quán)的權(quán)利邊界劃分清楚,并與小區(qū)的平面圖等資料一起在登記機(jī)關(guān)備案。協(xié)議書(shū)或公約的內(nèi)容包括:小區(qū)的房屋單元與共有部分的劃分方式、共有部分的范圍、每個(gè)房屋單元在共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)份額,以及小區(qū)的管理等。

羅益鋒還說(shuō),為有效保護(hù)業(yè)主作為消費(fèi)者的合法權(quán)益,防止開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售欺詐,建議立法中確立開(kāi)發(fā)商的信息制度,明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商在信息披露方面的義務(wù)及相應(yīng)的救濟(jì)機(jī)制:包括公開(kāi)小區(qū)建筑物及各種設(shè)施的類(lèi)型、數(shù)量、開(kāi)工竣工時(shí)間;產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有抵押及其期限;開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量擔(dān)保及限制;前期物業(yè)管理的情況及費(fèi)用等。(文章來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)  記者 劉世昕)

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