安旭紅/制圖
“投資200萬元,年化收益率8.5%!”聽完理財員的介紹,市民李小姐猶豫了:以前12%的收益率哪去了?收益降低的房地產信托,還算不算投資的好對象?
年收益率跌破9%
市民李小姐手里握有200萬元的存款,本來準備買房,可北京“國五條”細則出臺后,京籍單身人士禁購2套房,她的買房計劃隨之擱淺。
“既然買不了房,那就買點信托產品吧,記憶中年化收益率能達到12%、13%?!崩钚〗阏业揭患彝顿Y公司,聽完理財員的推薦后,她發(fā)現(xiàn)高收益已成過去。在理財員介紹的4款房地產信托產品中,年化收益率基本都在9%至9.5%之間,有一款已跌破9%。
這款名為“華融信托萬方發(fā)展特定股票收益權”的集合信托產品,信托資金用于開發(fā)企業(yè)旗下“香河·未名1898”二期A區(qū)后續(xù)建設,100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅為8.5%,300萬元以上投資額的年化收益率也就9%。
房地產信托收益普降
收益率降了,不只是市民李小姐的個人感覺。
一位從事房地產信托的業(yè)內人士向記者坦言,今年地產信托收益普降,從過去的11%至13%,平均下降到9%至11%之間,“最高的收益率也不超過12%,且僅有個別產品能達到?!?/p>
該位人士告訴記者,為了彌補收益率的下降,提高投資人的投資熱情,今年以來,不少房地產信托產品都改為按季度付息,一方面能降低產品達到兌付期后融資方的資金壓力,另一方面也能減少投資者的風險恐懼。
統(tǒng)計機構的數(shù)據也驗證了地產信托收益率的下降。Wind數(shù)據顯示,截至4月12日,納入統(tǒng)計的還在存續(xù)期的100只房地產信托平均收益率只有8.89,比去年9.67%的平均水平降了一截。
樓市回暖資金寬松了
“房地產信托收益率的下降,主要源于融資成本的降低。”用益信托工作室的研究員分析,預期收益率的普降,一方面是因為貨幣政策放松,資金成本下降,開發(fā)商的資金鏈有所好轉;另一方面是因為樓市回暖,房價止跌回升,投資者對樓市的風險預期有所好轉,開發(fā)商融資的風險溢價有所降低,房地產與其他領域的信托融資成本差距縮小。
另外,業(yè)內人士認為,在資金兌付壓力面前,信托公司的經營思路也出現(xiàn)了一定轉變。由于信托公司面臨著較大的兌付壓力,需要提高風險備付金來增強風險抵御能力,這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付,擴大“利差”?!半S著監(jiān)管層對信托產品加強監(jiān)管,高收益信托產品發(fā)行受到限制,以及信托產品流動性的改善預期,導致以往信托流動性不足帶來的溢價消失,信托預期收益率可能進一步下降?!?/p>
信托投資仍需謹慎
房地產信托對于政策的變化一直都很敏感。最新的“國五條”細則,由于對二手房轉讓征收20%的個稅,部分購房需求轉移到新房市場,使得新房銷售形勢好轉,開發(fā)商發(fā)行房地產信托的熱情也隨著高漲。
據Wind數(shù)據顯示,今年截至4月12日,共成立了221只集合信托產品,其中房地產信托計劃達100只,占到產品發(fā)行量的45%。而從募資規(guī)模來看,納入統(tǒng)計的房地產信托計劃總計募資216億元,占到同期所有發(fā)行信托計劃募資規(guī)模的56%,房地產信托重回龍頭位置。
不過,也有一種聲音認為,“國五條”細則對于信托也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴,開發(fā)商或許還將面臨資金壓力?!敝性禺a市場總監(jiān)張大偉建議,無論是開發(fā)商還是投資人,未來對于房地產信托產品,仍需謹慎