謝正軍/圖

◆【被投訴對象】大慶立天唐人置業(yè)公司

◆【投訴主題】購房補充協(xié)議中充斥著霸王條款

◆【投訴人】消費者李先生

■本報記者 劉傳江

日前，黑龍江省大慶市消費者李先生向記者反映，他購買了一套商品房，開發(fā)商在銷售時承諾是“雙衛(wèi)”，簽合同時卻變成了“單衛(wèi)”，而且要求他必須簽訂霸王補充協(xié)議，否則視為主動放棄購買，不退認購款及定金。

補充協(xié)議多為霸王條款

李先生說，2012年6月，他看中了上海立天唐人商業(yè)投資有限公司投資開發(fā)、大慶立天唐人置業(yè)公司（以下簡稱大慶立天唐人公司）負責銷售的一套商品房，面積95米，售價65萬元，當時繳納了19萬元認購款和定金。今年3月，大慶立天唐人公司通知他到售樓處簽訂正式購房合同。此時，他發(fā)現(xiàn)售房時售樓人員及開發(fā)商印制的房屋格局宣傳頁承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲藏間。而更令他無法接受的是，在簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商要求所有購房者必須再簽一份補充協(xié)議。該補充協(xié)議是事先打印好的格式合同。李先生認為補充協(xié)議中許多內(nèi)容與主合同相違背，一些條款是開發(fā)商強行約定的，是霸王條款，如補充協(xié)議中寫明：“甲方（開發(fā)商）自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無需承擔違約責任?！?/p>

李先生在得到“不能更改、不能刪減”的答復后拒絕簽字，并要求退房。開發(fā)商答復稱可以退房，但李先生先前交付的19萬元認購款和定金不能退還。“開發(fā)商太霸道了，竟然拿認購款和定金要挾我簽訂霸王補充協(xié)議?！崩钕壬f，針對大慶立天唐人公司的霸王協(xié)議，他向多個部門反映都沒有結(jié)果，開發(fā)商只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但稱簽補充協(xié)議沒有商量的余地。

商品房買賣合同成擺設

4月12日，大慶立天唐人公司營銷副總經(jīng)理梁毅接受記者采訪時表示，補充協(xié)議是公司法務部門制定的，他不太了解具體內(nèi)容，協(xié)議應由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費者認為有關約定不合理，可以提出來進行修改，如果因補充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費者可提出退房并退回認購款和定金。

記者看到，李先生與大慶立天唐人公司簽訂的補充協(xié)議，共有13條70余項內(nèi)容1萬多字。盡管開發(fā)商也拿出了《商品房買賣合同》作為主合同與消費者簽訂，但該合同中涉及的房屋面積、違約責任、房屋設備、產(chǎn)權(quán)登記、房屋設備標準違約責任等實質(zhì)性選項約定和爭議解決方式，都被大慶立天唐人公司劃成X，取而代之的是“雙方按照補充協(xié)議相關約定執(zhí)行”?！斑@哪里是什么補充協(xié)議，就是重新訂立的合同，主合同就是個空架子?！崩钕壬鷮τ浾哒f：“我不認可這樣的補充協(xié)議，但沒有辦法，因為之前先交了一部分認購款和定金，開發(fā)商以此脅迫我必須簽訂補充協(xié)議，根本不容你提出異議，如果不簽就視為主動放棄購買，退房不退款，好多人無奈只能接受。時至今日，我投訴已經(jīng)有一個月了，有關部門始終沒有解決。

霸王補充協(xié)議捆住消費者

記者注意到，補充協(xié)議中規(guī)定，如果購房者逾期付款，按逾期時間分別要向開發(fā)商按購房款總額的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付違約金。而主合同中規(guī)定的是按差額計算，違約金以萬分之幾計算。主合同中本來有如果開發(fā)商違約，“逾期超過多少日，購房人有權(quán)解除合同，開發(fā)商應在規(guī)定日期內(nèi)全額退款并按已付款的百分之幾支付違約金”的條款，但補充協(xié)議中取消了這一約定，規(guī)定如果開發(fā)商違約，除要求購房者給予30天寬展期外，違約金支付為已交房款的萬分之一。也就是說，不管開發(fā)商逾期多少天，購房者都沒有退房的權(quán)利，開發(fā)商只要每天支付萬分之一的違約金就可保證合同的履行。

法律規(guī)定，房屋交付之日起90日內(nèi)，由于出賣人的原因不能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應承擔違約責任。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)解除合同并獲賠償。大慶立天唐人公司在主合同及補充協(xié)議中規(guī)定，360天內(nèi)將產(chǎn)權(quán)相關材料報登記機關備案即可，超過360天仍未取得產(chǎn)權(quán)證書的，購房人不退房，出售人按已付款的萬分之一支付違約金。

開發(fā)商在售樓時都會通過媒體廣告、印制宣傳品或沙盤展示等手段，介紹樓盤位置、格局、面積等，消費者借此了解所購房屋的信息，確定購房與否，依法即應形成要約和承諾。大慶立天唐人公司在補充協(xié)議中將這些宣傳、展示的承諾一筆勾銷，僅視為要約邀請，不但不作為買賣雙方合同的組成部分，更不承認其已成為雙方確定權(quán)利義務的依據(jù)，規(guī)定其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準文件及交房實際情況為準。出賣方無需就該等變化通知購房者，也無需就此承擔責任。令消費者感到不安的是，該補充協(xié)議明確提出：“補充協(xié)議作為合同附件，與合同正文相沖突，以補充協(xié)議為準?！?/p>

高盛律師集團孫威律師認為，合同雙方的權(quán)利和義務應當是對等的，該補充協(xié)議強調(diào)任何情況下均由消費者承擔責任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費者權(quán)利。而其有關違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時降低了開發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。補充協(xié)議作為合同一般應是與主合同同時簽訂的，其內(nèi)容應為對主合同的補充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應以政府認可的聯(lián)機備案合同為準。補充協(xié)議中有明顯免除已方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應當認定為無效條款。