“在海外購房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個房子是否值得買！”如今，越來越多的中產(chǎn)階層出于移民、子女求學(xué)、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內(nèi)是完全不同的市場環(huán)境、法律法規(guī)，你要想繼續(xù)沿用在中國買房時幫你賺了大錢的思維與方法，結(jié)果只能是一個字——賠！
當(dāng)?shù)胤渴杏袥]有泡沫？
當(dāng)?shù)胤课?00個月至250個月的租金
能買到一套中等價位的房產(chǎn)，
安全！
當(dāng)?shù)胤績r多少合理？
當(dāng)?shù)鼐用?~6年的家庭年收入
能買到一套中等價位的房產(chǎn)，
合理！
當(dāng)?shù)胤績r走勢啥樣？
當(dāng)?shù)厥I(yè)率下降，未來3~6個月
房價為上升周期；
反之，將調(diào)整或下跌！
哪個國家最具升值潛力？
澳大利亞和美國。
未來40年，
這兩個國家人口增長將會最多！
中國購房團(tuán)殺向海外
中國買家以70億美元成交額，成為2011年美國房地產(chǎn)第二大投資群體，截至目前，最大的買主是張欣，她買下了紐約通用大廈40%的股權(quán)。
加拿大多倫多的出租車司機拉到中國乘客的時候，多半都會憤怒地抱怨幾句：“房價都是被你們中國人炒起來的！你們在這里買了第一套房子還想買第二套、第三套，我們都快住不起了！”
多倫多人有理由抱怨，如果真像當(dāng)?shù)胤课葜薪樾麄鞯哪菢?，“加拿大的房?～10年翻一番”，物業(yè)稅自然也會水漲船高，一套現(xiàn)在估值50萬加元的房子，每年需繳納1%的物業(yè)稅5000加元，翻一番后，則要繳納1萬加元，退休的多倫多老人非常不愿意看到自己住了幾十年的房子升值過快。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布報告，2011年，在美國購房的海外投資者中，中國買家僅次于加拿大買家，成為美國房地產(chǎn)第二大投資群體，在美國購房金額超過70億美元。
2012年下半年，更多的國人加入海外購房大軍，與之前不同，他們大多是中產(chǎn)家庭，可投資資產(chǎn)在200萬~1000萬元人民幣，希望海外的樓市也能像中國過去10年那樣瘋狂上漲，或至少可以通過在海外購房獲得10%左右的投資收益。
國內(nèi)首家海外房產(chǎn)投資機構(gòu)邦拓國際的副總裁邱泳棟告訴記者，他們現(xiàn)在接待的客戶中，有40%是以投資為目的的。
2012年4月央行發(fā)布政策，人民幣兌外幣的匯率浮動增大，人民幣對外升值，海外購房門檻降低。投資者認(rèn)為，歐美國家的經(jīng)濟低迷導(dǎo)致現(xiàn)在的房價處在“底部”，未來會有很高的上升空間?！俺踪彿俊敝?，未來移民或者孩子留學(xué)也是不錯的選擇。
一位準(zhǔn)備出手的看房者則認(rèn)為，國內(nèi)市場和政策的不穩(wěn)定性，使自己手中握著幾百萬的可投資資產(chǎn)卻找不到合適的投資渠道，限購政策和二手房的高額稅費成了“壓倒駱駝的最后一根稻草”，“而國外的房地產(chǎn)市場和政策都很穩(wěn)定，價格不高，正是入手的大好時機”。
相較“高凈值購房群”和“留學(xué)需求購房群”來說，中產(chǎn)購房群人數(shù)更多，他們購房的熱情也更高漲。
特點1：中國買家出手更果斷
“中國買家的顯著特點是，果斷決定?！奔~約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人戴爾介紹，“有的看5套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買家，很多時候會看了一套又一套，有時要看上一兩年”。
對于中國買家的購房特點，許多美國經(jīng)紀(jì)人也都了然于胸。有海外購房中介總結(jié)：中國人偏愛全新房，要有許多附加設(shè)施，也喜歡吉利數(shù)字的樓層，要能看見好的風(fēng)景，窗戶一定要朝南，同時非常看重風(fēng)水。在戶型上，獨立產(chǎn)權(quán)公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅的銷售狀況都不錯。高銳地產(chǎn)的產(chǎn)品總監(jiān)孟燕茹告訴記者，2011年之前，40歲到50歲左右的人群是購房主力軍，現(xiàn)在20~30歲和50歲以上的退休人群購房數(shù)量開始增加，相較2011年，增加了20%左右。
事實上，中產(chǎn)購房者們更青睞那些小型的投資公寓。目前市面上最熱銷的是各個位于城市市中心的投資公寓，以英國為例，如倫敦的留學(xué)生公寓，5萬英鎊一套，購房后由中介公司負(fù)責(zé)尋找物業(yè)管理公司，在當(dāng)?shù)刈獬鋈ィ恐艿淖饨馂?20英鎊左右，產(chǎn)權(quán)年限不等，最高999年，最低也有100年的；每年除需繳納租金8%~12%的所得稅，和每年150英鎊的地租外，沒有其他支出。
2012年年底，32歲的加拿大人麥克在多倫多市中心一棟新開售的高檔精裝修公寓看房，真切感受到了中國人瘋狂的購房熱情，“最終成交房中有一半以上是中國人買去了，提前兩天就能看到很多留學(xué)生在替中國的購房者排隊，當(dāng)然，這里面肯定有一些房地產(chǎn)商和中介雇來的人”。
孟燕茹告訴記者：“想要買到這些投資公寓，你得很快把錢打到國外的資金監(jiān)管賬戶中，才算定下這套房子了，否則很快就被搶光了，房地產(chǎn)商不會為你留著。”
特點2：移民仍是海外購房的主要目的
胡潤百富榜的上年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)有33%的高凈值人群擁有海外資產(chǎn)，其中以房地產(chǎn)為主，而目前沒有海外資產(chǎn)的高凈值人群中，30%的比例有未來3年在海外投資的規(guī)劃。
這些高凈值人群的購房能力非常高，在美國紐約，最豪華區(qū)域售價在300萬美元以上的房子中，60%以上被華人購買。同樣，在澳大利亞和加拿大，當(dāng)?shù)刈詈廊A的住宅中都會有中國富人的身影。
《2012中國購房者海外購房趨勢》也顯示，這些海外購房者中家庭月收入在5萬~15萬元人民幣的占比25.61%，家庭月收入超過30萬元的占比32%以上。
那些最熱門的購房目的地中，美國是首選，約25%，17.22%的人喜歡澳大利亞，16.83%的人會選擇加拿大。
在最近一兩年，塞浦路斯、哥斯達(dá)黎加等地由于政策原因，可通過購房獲得當(dāng)?shù)氐挠谰镁恿魴?quán)，一部分人也開始選擇這些地方購買房產(chǎn)。在塞浦路斯，30萬歐元就能購買到一套中等房產(chǎn)，但是在邱泳棟看來，雖然這些地區(qū)的購房者在增多，也只是相對這些地區(qū)此前的購房數(shù)量來說的，老牌的移民國家還是最受歡迎。
事實上，大部分購房者的購房目的仍是移民。在1200萬參與調(diào)查的潛在購房者中，43%的人稱移民是海外置業(yè)的主要目的。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。
如果實際操作沒問題，
我要貸款買成千上萬的獨立屋，
而且如果持有時間足夠長，
房地產(chǎn)會比股票回報率更高。
——巴菲特于2012年2月
教你在國外買到好房子
中西方不同的生活習(xí)俗、消費習(xí)慣、法律法規(guī)，不同的市場規(guī)律與經(jīng)濟環(huán)境，造成中西方房地產(chǎn)投資的衡量指標(biāo)及購房技巧也截然不同。
得益于中國房地產(chǎn)在過去10年的瘋狂上漲，很多人借此機會賺到了人生第一桶金。當(dāng)國內(nèi)樓市變得不再明朗的時候，國人開始在世界范圍內(nèi)尋找下一個機會，以便趕上某一個國家的房地產(chǎn)10年。
第一招：買還是不買？下面這些指標(biāo)告訴你！
“在海外購房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個房子是否值得買?！彼饺算y行家認(rèn)證課程（CPB）房地產(chǎn)講師Victor劉磊、澳大利亞Simonds（西蒙斯家建集團(tuán)）中國區(qū)銷售總經(jīng)理劉磊建議。
在劉磊看來，如果購房目的是投資，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)分析的結(jié)果來判斷這個房子是否值得購買。在這里，租售比、收入與房價比、失業(yè)率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關(guān)鍵問題。
你還要對目標(biāo)城市的購房區(qū)域進(jìn)行劃分，其中最關(guān)鍵的是該區(qū)域的人口構(gòu)成、租賃和自住比、二手房的價格水平和銀行對該區(qū)域房產(chǎn)的價值評估?！斑@些數(shù)據(jù)代表了這套房子的真實價值，而那些房子本身的大小、位置、戶型等信息都是次要因素?！?/p>
租售比——幫你判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽?/strong>
在你的目標(biāo)購房區(qū)域內(nèi)，如果200個月至250個月的房屋租金可以購買到一套中等價位的房產(chǎn)，就說明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。
家庭年收入與房屋均價比——幫你判斷當(dāng)?shù)胤績r是否合理
一般情況下，4~6年的家庭年收入是購買本區(qū)域中等價位房產(chǎn)比較合理的價格。這個數(shù)字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。
失業(yè)率——幫你判斷未來3~6個月房價走勢
通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時，房價處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時，房價處于價格調(diào)整或者下跌周期。
第二招：在哪個國家買？不能只看租金回報率！
在國內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會有結(jié)余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產(chǎn)市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。
劉磊為我們舉例說明：“某區(qū)域的房產(chǎn)租金回報率7%，通貨膨脹率2%，銀行存款利率4%，貸款利率6%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，低通貨膨脹的經(jīng)濟狀況下，租金收益高于存款利息，將促使更多人士放棄存款，轉(zhuǎn)而利用銀行較低利率，貸款投資房地產(chǎn)，從而增加市場需求，推高房產(chǎn)價格；而如果房產(chǎn)租金回報率9%，貸款利率15%，通貨膨脹率5%，存款利率12%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，租金回報率遠(yuǎn)低于存款利率和貸款利率，房產(chǎn)市場應(yīng)該處于房價的調(diào)整高位，銀行在收緊銀根，提高貸款利率抑制通貨膨脹的同時，也抑制了投資需求，未來房價下行的預(yù)期強烈?！?/p>
此外，國際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)顯示，未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產(chǎn)的長期升值趨勢才可以保證。
別忘了，你的目的是判斷這個地區(qū)的房地產(chǎn)市場趨勢，那些未來市場前景不明的區(qū)域，無論價格多劃算，房子的位置處于該區(qū)域多么黃金的地段也不要買。
第三招：買公寓還是別墅？海外購房，土地也是錢！
在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時間的推移，會有損壞、折舊。
劉磊認(rèn)為，在海外投資房地產(chǎn)時，要充分評估土地價值，這不僅是地段那么簡單，還要通過土地價值和建筑價值的比例進(jìn)行判斷。
劉磊為我們舉例說明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價格同樣是50萬澳元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。
高層公寓：投資額50萬澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，在維多利亞州，需繳納5000澳元印花稅，根據(jù)規(guī)定，在該州買房只需繳納土地價值5%的印花稅，因此推算其土地價值為10萬澳元，建筑價值為40萬澳元，聯(lián)名地契。
別墅：投資額50萬澳元，地點在郊區(qū)，需繳納13500澳元印花稅，因此土地價值27萬澳元，建筑價值23萬澳元，獨立地契。
根據(jù)土地價值與建筑價值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。
很多人會想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現(xiàn)長期市中心公寓上漲情況的?！翱罩寐屎妥饨鸹貓舐实母叩?，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身?！眲⒗谡f。
第四招：買哪個地段？首推本地人或白人聚居區(qū)!
以投資為目的的購房者，需要考慮的是如何以最低價格購房，獲得最高收益；而以養(yǎng)老自住為目的的購房者，則有更多的個性化需求。
在邱泳棟看來，無論是自住還是投資，首先要明確目標(biāo)城市的購房區(qū)域和周圍的居住人群。那些海外買房者最熱衷的國家，同樣是移民者最熱衷的國家，聚集著世界各地各個民族的人。這時，一個城市居住區(qū)域的劃分標(biāo)準(zhǔn)，就不僅是財富了。
“無論在哪個國家購房，本地人或白人聚居區(qū)域都是首選，此外也可以選擇中國移民聚集地，東南亞、中東移民較多的區(qū)域我們一般不推薦?！鼻裼緱澑嬖V記者。
以最熱門的移民城市悉尼為例，北面和西面的居民以本地人和英格蘭人為主，華人也很多，相應(yīng)地價也貴很多，如西區(qū)一套中等偏上的獨立屋價格在200萬澳元左右，高檔社區(qū)和海景房的價格甚至達(dá)到1000萬澳元。
選擇本地人居住較多的區(qū)域購房，未來出手的時候會更方便，價格也會穩(wěn)定增長。關(guān)鍵是套現(xiàn)的時候，承接者以及銀行會客觀評估其價值。
這些國家購房政策要記牢
海外購房，一定要事先研讀當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，否則你跨越千山萬水好不容易賺的那點兒錢，就都供獻(xiàn)給當(dāng)?shù)卣恕?/p>
一位在澳大利亞居住10年，購買了5套房子的中國人，前不久剛剛知道外國人在澳洲購房只能購買新建住宅，他的房子如果想出售，只能賣給本地人，無形中已大大貶值。
到海外購房之前，你要仔細(xì)研讀每個國家對于非本國居民購房的法律法規(guī)、限制條款以及貸款和稅費要求。否則你通過各種購房技巧獲得的收益，都被當(dāng)?shù)卣笆兆吡恕薄?/p>
澳大利亞：外國人只能買新房
在澳洲購房不代表你可以移民，但在申請移民時可以加分。此外，在澳洲購買公寓期房可以只付10%首付款，買現(xiàn)房則為20%~30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內(nèi)只還利息，不用還本金。
房子的租金通?？梢灾巍耙宰怵B(yǎng)房”的投資目的，但是澳大利亞政府規(guī)定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。購房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒有物業(yè)稅，但需繳納土地稅；直系親屬沒有遺產(chǎn)稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達(dá)50%的遺產(chǎn)稅。
美國：外國人貸款難
美國的銀行現(xiàn)階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴(yán)格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。
房產(chǎn)稅根據(jù)房子的實際價值來征收，由各州自行設(shè)定，從1.5%～3%不等；物業(yè)稅，各個州征收標(biāo)準(zhǔn)不一，通常按市場評估值1.2%~3%每年征收；遺產(chǎn)稅起征點為500萬美元，稅率約35%。
加拿大：貸款最合適
魁北克、聯(lián)邦、薩省投資移民都和房產(chǎn)無關(guān)。外國人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款；貸款利息低于國內(nèi)，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內(nèi)要小。
英國：外國人也得交遺產(chǎn)稅
購房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。不同地區(qū)、不同房產(chǎn)類型的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)不同，共分8檔，以倫敦地區(qū)最高，一年從幾千到幾萬英鎊不等。英國居民在世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅，而非英籍人士只有在英國國內(nèi)的資產(chǎn)才需要支付遺產(chǎn)稅，起征點為32.5萬英鎊，稅率為40%。
中國香港：貸款比例跟房價走
800萬港元以下的物業(yè)，自住可以獲得70%的貸款；房價介于800萬～1200萬港元，首付起點為40%；房價在1200萬以上的，首付起點為50%。如果是投資類購房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業(yè)稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優(yōu)惠，約為租金估值的5%；沒有遺產(chǎn)稅和資本增值稅。
新加坡：不能購買有地住宅
房產(chǎn)沒有列入移民條件中，僅作為個人資產(chǎn)而已。外籍人士在新加坡置業(yè)，可以申請貸款，最高為購房款的70%，最長還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長期維持在2%~3%，不能購買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。
物業(yè)稅按照房屋租金評估值來進(jìn)行一定比例的征收,如一套價值200萬新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業(yè)稅為租金估值的10%，沒有遺產(chǎn)稅。
TIPS：這樣的房子不要買
小型投資公寓。國人喜歡的投資產(chǎn)品，卻是澳大利亞本國人摒棄的投資品種，即使購買也是用于房產(chǎn)退稅；投資公寓被銀行認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率會相應(yīng)提高。
TIPS：這些和你想的不一樣
市中心的公寓增值快、風(fēng)險低。
在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過去10年，二手公寓平均銷售價格只增長25%~35%，而周邊5~30公里范圍內(nèi)的二手房平均價格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產(chǎn)家庭居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認(rèn)知的風(fēng)險系數(shù)較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。
人民幣升值，海外買房更劃算。
事實并非如此。最近十年，人民幣對美元持續(xù)升值，海外購房的投資門檻兒確實降低了，但是對長年在國內(nèi)生活的中產(chǎn)投資客而言，終究要把收益轉(zhuǎn)回國內(nèi)，去掉匯率損失和手續(xù)費后，能賺多少？
