本刊記者 肖翊I 攝
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳|北京報(bào)道
有些地塊就是為“地王”而生。
在中國，沒有哪一塊地像它這樣具有地王色彩，也沒有哪一塊地像它這樣吸引了數(shù)量眾多的頂尖開發(fā)商和金融大鱷虎視眈眈，更沒有哪一塊地像它這樣攪得土地部門傷透了腦筋，它就是北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)核心區(qū)地塊。
寸土寸金的北京CBD核心區(qū)基本已開發(fā)殆盡，唯有在國貿(mào)橋東北角、靠近央視新大樓和長安街的區(qū)域尚保留著絕無僅有的一塊空地。這一區(qū)域被分割成了12宗地塊進(jìn)行出讓，憑借其不可再生的絕佳地段優(yōu)勢，毫無疑問將造就一個(gè)“地王群”。
北京CBD核心區(qū)今年一度被媒體評(píng)為史上最難產(chǎn)的地王。不過，隨著12宗地塊中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式進(jìn)行招投標(biāo)，這一備受關(guān)注的地王群花落誰家終于一見分曉。與此同時(shí)，一個(gè)巨大的疑問也就浮出水面：為什么奪得北京CBD核心區(qū)地王的會(huì)是他們？
東南亞多國首富入主CBD
“全世界審視中國的發(fā)展首先就要看北京，而要打量北京的發(fā)展就應(yīng)該看CBD?！痹诒本〤BD區(qū)域打造了一高端項(xiàng)目的奧園中國中國奧園(03883.HK)高層人士曾向記者這樣談到北京CBD的定位。
毫無疑問，作為北京CBD區(qū)域最為核心的12宗地塊，勢必將吸引中國在資本市場乃至政界最長袖善舞的大鱷。
12月21日，北京CBD核心區(qū)Z14、Z15兩地塊甩開了一起進(jìn)行招標(biāo)的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，“搶先”公布了出讓結(jié)果。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心資料顯示，建筑規(guī)模為22萬平方米的Z14地塊被正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業(yè)、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體奪得，中標(biāo)價(jià)格為41.14億元；12宗地塊中體量最大、建筑規(guī)模高達(dá)35萬平方米的Z15地塊被中信集團(tuán)以63億元競得，創(chuàng)下北京市單個(gè)地塊出讓價(jià)格的新紀(jì)錄。
此日，Z3、Z4、Z5、Z6地塊的招標(biāo)結(jié)果也出爐，其競得者分別為中國國際金融有限公司等5家公司聯(lián)合體、中國民生銀行股份有限公司、安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司等3家公司聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司等3家公司聯(lián)合體。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司一位做過北京CBD核心區(qū)地塊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，像CBD核心區(qū)這種地段，其買家必然是中國最具實(shí)力的資本大鱷，但這并不意味著錢多就一定能拿到地，關(guān)鍵還要看錢怎么來的、又是怎么花的。
上述6宗地塊的買家基本都是中國地產(chǎn)界和金融界響當(dāng)當(dāng)?shù)木揠ⅲ缰行?、中金、民生銀行、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬通等；不過Z14的買家中有幾家卻顯得有些陌生，如正大置地、卜蜂國際、上海帝泰、金光紙業(yè)等。
其實(shí)，卜蜂國際是卜蜂集團(tuán)旗下公司，而卜蜂集團(tuán)在中國內(nèi)地的名字就是正大集團(tuán)，這就意味著，Z14的買家中，正大置地、卜蜂國際、正大制藥投資均是正大集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)公司。另外，上海帝泰的法人代表是正大集團(tuán)副董事長李紹祝。因此，在Z14的11家買主中，至少有5家公司都是正大集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司，相當(dāng)于正大集團(tuán)買了Z14地塊中10萬平方米的建筑面積。
據(jù)正大集團(tuán)公開資料顯示，該集團(tuán)是泰籍華人創(chuàng)辦的知名跨國企業(yè)，在中國以外稱作Charoen Pokphand Group(卜蜂集團(tuán))，其現(xiàn)任董事長為泰籍華人謝國民。據(jù)《福布斯》數(shù)據(jù)，泰國正大集團(tuán)董事長謝國民以凈資產(chǎn)70億美元，成為2010年度泰國最富有的人。
另一個(gè)看似很遠(yuǎn)其實(shí)很近的資本大鱷是金光紙業(yè)。它的名字目前在國內(nèi)并非家喻戶曉，但它旗下的品牌“唯潔雅”、“清風(fēng)”和“真真”卻知名度較高，目前這三大品牌市場份額已占中國生活用紙市場的16%，居全國第一。同樣地，金光紙業(yè)的母公司金光集團(tuán)控制人黃志源家族多年來被《福布斯》等權(quán)威媒體評(píng)為印尼第一大財(cái)團(tuán)。
再加上中國“女首富”張茵執(zhí)掌的玖龍紙業(yè)的加盟，僅僅Z14這一宗地塊，就吸引了東南亞地區(qū)多國首富的追逐，從某種意義上說，北京CBD核心區(qū)地塊已經(jīng)成了華人首富們的一場戰(zhàn)爭。
另外一些信息顯得更加意味深長。據(jù)正大集團(tuán)網(wǎng)站公布，1980年代末，中國急需外部世界的理解，正大集團(tuán)成為第一個(gè)站出來公開承諾繼續(xù)加大在中國投資的外商企業(yè)。同時(shí)據(jù)悉，黃志源是著名愛國華僑、印尼金光集團(tuán)創(chuàng)建人黃奕聰?shù)拈L子，在周恩來總理的關(guān)心下，1960年被父親送往中國求學(xué)，1963年在北京大學(xué)數(shù)學(xué)力學(xué)系就讀。
土地買賣雙方的共贏
這絕不僅僅只是一場資本的盛宴。
公開數(shù)據(jù)顯示，北京CBD核心區(qū)上述6宗地塊總建筑面積為114萬平方米，合計(jì)成交總金額為222.57億元，平均樓面價(jià)僅為19523元/平方米。
“這是一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該地塊真實(shí)市場價(jià)值的成交價(jià)格?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，周圍的世貿(mào)工三寫字樓等售價(jià)已經(jīng)超過5萬元/平方米，高檔的公寓如柏悅府售價(jià)早已突破8萬元/平方米，而上述6宗地塊的樓面價(jià)竟然不到2萬元/平方米。
對(duì)此，北京市土地整理儲(chǔ)備中心工作人員表示，CBD核心區(qū)的土地出讓主要是從金融功能和產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)劃點(diǎn)出發(fā)的，而且在后期建設(shè)、轉(zhuǎn)讓上都有嚴(yán)格限制，確保CBD功能完備、開發(fā)合理。
但在業(yè)界看來，這無異于一場“國家撒錢”行為。對(duì)比之前地價(jià)3萬多元/平方米的市場預(yù)期，這一成交價(jià)格低很多，看似是相關(guān)土地部門損失了大量的土地出讓金。
不過，在北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒看來，盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金，但換來的是未來數(shù)十年無法計(jì)算的稅收和經(jīng)濟(jì)增長。
更大的“局”還在背后。
據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解，北京CBD核心區(qū)原計(jì)劃分期開發(fā)，一期推出中服地塊，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，建設(shè)用地面積48749.646平方米，建筑面積32.7萬平方米，容積率接近7。而拆分之后，其建設(shè)用地面積改為41105.18平方米，建筑面積為58萬平方米，容積率也增至14。
如此一來，盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價(jià)只有2萬元/平方米左右，總成交價(jià)也高達(dá)159.3億元；而如果按照原規(guī)劃，即便按照3萬元/平方米來計(jì)算，其市值也只有98億元。
對(duì)于土地的買賣雙方而言，這看起來是個(gè)兩全齊美的結(jié)果。
首批“撞上槍口”的地王
這一局面來之不易。
市場分析人士指出，上述6宗地塊平均樓面價(jià)只有2萬元/平方米，其實(shí)還有一個(gè)原因就是，相關(guān)土地部門擔(dān)心地價(jià)太高，掀起房價(jià)炒作風(fēng)聲。
對(duì)此，李文杰表示，部分周圍在售企業(yè)指望北京CBD核心區(qū)再拉高售價(jià)的希望基本落空，這有效地扼殺了炒作氛圍。
之前，因擔(dān)心CBD核心區(qū)地塊成為天價(jià)地王而推高中國房價(jià)，該地塊交易曾經(jīng)多次中止。
今年3月15日前后，北京土地市場接連爆出地王，其中大望京1號(hào)地成交樓面價(jià)高達(dá)27500元/平方米。消息人士透露，這一事件引起了中央政府的高度關(guān)注。北京市有關(guān)方面緊急作出調(diào)整，3月19日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布，將CBD核心區(qū)一期中服地塊等地王級(jí)的幾個(gè)地塊推遲上市。
北京CBD核心區(qū)地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月，中服地塊被相關(guān)部門列入土地供應(yīng)計(jì)劃。7月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心稱，該地塊規(guī)劃已上交，即將推入市場。然而不久之后，中服地塊的入市時(shí)間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時(shí)，該地塊一直沒人購買。
自今年3月份土地市場作出調(diào)整后，CBD核心區(qū)地塊一直處于蟄伏狀態(tài)。直到今年7月份，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布該地塊采取兩輪招標(biāo)綜合評(píng)定的形式進(jìn)行出讓，并于8月2日舉行了第一輪招投標(biāo)，數(shù)百家企業(yè)就CBD核心區(qū)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)提交了投標(biāo)方案。
11月16日，北京市有關(guān)方面首次公布第一階段投標(biāo)結(jié)果，但是令各界詫異的是，此次公布投標(biāo)結(jié)果的名頭只是競標(biāo)文件的編號(hào)，土地市場“隱名”公布競標(biāo)結(jié)果史無前例，謹(jǐn)慎程度可見一斑。
12月7日，CBD核心區(qū)地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的第二輪招投標(biāo)正式進(jìn)行，另外6宗地塊暫不交易，中信等多家大企業(yè)一度為這6宗地塊報(bào)價(jià)最高達(dá)到238億元。
不過從實(shí)際結(jié)果來看，Z3、Z4、Z6地塊的最終成交價(jià)并非最高報(bào)價(jià)。若論地王的密集程度，類似CBD核心區(qū)地塊接連誕生6塊單價(jià)接近2萬元/平方米地王的地塊在全國也是十分罕見的?？梢韵胍姡S著CBD核心區(qū)另外6宗地塊上市交易，未來這一僅僅11萬平方米的土地上將產(chǎn)生12個(gè)地王。
CBD核心區(qū)這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日，國土資源部發(fā)出通知，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門，以防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場預(yù)期。這就意味著，CBD核心區(qū)近日成交的6宗地塊將成為國土部首批重點(diǎn)監(jiān)控的地王。
