中國日報網(wǎng)消息：據(jù)南方網(wǎng)報道，“按照現(xiàn)在的競買條件，符合相關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)大約只有8家，金融機(jī)構(gòu)也只有5家左右?！?月2日，SOHO中國董事長潘石屹向本報記者表示，這樣苛刻的條件不符合《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）中土地公開出讓時不得設(shè)置限制性條件的相關(guān)規(guī)定。
“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動產(chǎn)，中服地塊的掛牌文件把聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)的范圍設(shè)定為中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會和中國保監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)，有違反相關(guān)法律法規(guī)之嫌。”2月2日，一向犀利的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受本報記者獨(dú)家專訪時如是直言。
中服地塊似乎正在陷入一場是否觸及“政策紅線”的討伐之中。
根據(jù)北京市國土資源局下發(fā)的中服地塊掛牌文件，“本次出讓宗地的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)組成的聯(lián)合體，其中：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會和中國保險監(jiān)督管理委員會等國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。”
“30億元門檻”困惑
在潘石屹看來，具有一級開發(fā)資質(zhì)的房企可能不在少數(shù)，但注冊資本金能達(dá)到30億元的卻屈指可數(shù)。
“國內(nèi)民營資本很難達(dá)到這個規(guī)模，而外資在這么短的時間內(nèi)追加注冊資本金也基本沒有可能?！迸耸傧蛴浾呙枋隽苏麄€外資進(jìn)入的過程?！笆紫缺仨氁型恋?，然后去國家發(fā)改委立項(xiàng)，經(jīng)外經(jīng)貿(mào)批復(fù)后到外匯管理局驗(yàn)資并開立賬戶，這個時候才能知道被允許進(jìn)來多少錢，之后才能到工商管理部門辦理工商執(zhí)照?！?/p>
據(jù)了解，中服地塊掛牌的公示時間為2月22日至3月8日。此前，北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠在接受本報記者電話采訪時曾指出，“可以追加注冊資本金，一個星期就能完成?！?/p>
任志強(qiáng)也認(rèn)為，這個時候走追加注冊資本金的路子很難?！疤貏e是上市公司，追加注冊資本金需要通過股東大會以及中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，哪有那么容易?！?/p>
潘石屹認(rèn)為，就中服地塊而言，30億元的注冊資本金是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。“據(jù)我了解，目前房企符合條件的只有8家左右，金融機(jī)構(gòu)也就四五家?！?/p>
記者也通過多方渠道以及相關(guān)資料了解到，2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，大約有六家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)以及新湖中寶，另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業(yè)的注冊資本金也超過30億元。因?yàn)殂y行業(yè)和證券公司不能投資非自用不動產(chǎn)，符合注冊資本金不低于50億元的金融機(jī)構(gòu)基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽以及平安信托。核心提示：就中服地塊而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。
一個公開出讓地塊的“競買陣營“實(shí)際上已成了一組“8家房企＋5家金融機(jī)構(gòu)”的自由組合。
“這個條件可以說非?？量??！迸耸僬J(rèn)為，這不符合國土資源部有關(guān)土地招拍掛制度的相關(guān)規(guī)定。
據(jù)了解，2007年11月1日開始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。這意味著通過招拍掛途徑出讓的地塊將不再會出現(xiàn)人為的限制性條件，投資者只要符合在法律、法規(guī)規(guī)定的情況下都可以參與土地的競買。
任志強(qiáng)也認(rèn)為，“沒什么道理”。他指出，注冊資本金這個概念是中國計劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的結(jié)果，以凈資產(chǎn)或者總資產(chǎn)來作為門檻可能更為妥當(dāng)。
“為什么要金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)？”
土地出讓的掛牌文件嚴(yán)謹(jǐn)性非常重要，然而，在任志強(qiáng)看來，這本多達(dá)上百頁的中服地塊掛牌文件出現(xiàn)了一個“致命傷”。
“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》都有明文規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動產(chǎn)，中服地塊的掛牌文件怎么能把聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)的范圍設(shè)定為中國銀監(jiān)會、中國證監(jiān)會和中國保監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)呢？”任志強(qiáng)反問。
《商業(yè)銀行法》第43條規(guī)定，“商業(yè)銀行在我國境內(nèi)不得投資于非自用的不動產(chǎn)，但可投資于自用的不動產(chǎn)“。2002年3月1日施行的《證券公司管理辦法》第32條規(guī)定：“證券公司不得興辦實(shí)業(yè)，不得購置非自用不動產(chǎn)”。
雖然去年12月25日公布的《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法（草案）》中，不動產(chǎn)投資被明確劃分為基礎(chǔ)設(shè)施和非基礎(chǔ)設(shè)施兩大類。但中國保監(jiān)會主席吳定富今年1月12日在接受媒體采訪時也公開表示，保險資金投資不動產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺，屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目。
針對于此，有媒體甚至直言，中服地塊競買規(guī)則在公然“撞”政策紅線。
而對于金融機(jī)構(gòu)絕對控股聯(lián)合體，任志強(qiáng)也頗有微辭。
“誰控股誰主管誰作主。我就不明白，房地產(chǎn)的事要金融機(jī)構(gòu)來管?！比沃緩?qiáng)指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)專業(yè)為主，金融機(jī)構(gòu)又不懂房地產(chǎn)。如果一家房企錢不夠，幾家行不行，奧運(yùn)場館也是聯(lián)合體的操作模式，沒有必要非得金融機(jī)構(gòu)來參與。
任志強(qiáng)認(rèn)為，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合的競買條件實(shí)在說不過去?！皰炫莆募袥]有規(guī)定聯(lián)合體一定是以成立公司的形式存在，只要有協(xié)議就能投標(biāo)，而且只需要聯(lián)合體的任何一方參與投村就可以，聯(lián)合體各方也是以獨(dú)立法人身份各自簽訂土地出讓合同和土地補(bǔ)償協(xié)議，加之，即使是成立了聯(lián)合體的公司，拿到地后金融機(jī)構(gòu)將股份轉(zhuǎn)讓行不行。這樣，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合還有什么意義?！焙诵奶崾荆壕椭蟹貕K而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。
任志強(qiáng)表示出非常納悶，“土地出讓與金融機(jī)構(gòu)有什么關(guān)系？”
應(yīng)該拍賣？
同樣受到質(zhì)疑的還有中服地塊掛牌的出讓方式。
“像中服地塊這樣核心地段的土地，就應(yīng)該拿出來拍賣，價格舉得越高越好?！比沃緩?qiáng)認(rèn)為，全世界都這樣，核心區(qū)域都是高地價高房價。政府可以拿著高地價高房價所創(chuàng)造的收入去做好非核心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及保障性住房，這樣各得其所?！盀槭裁捶且S金賣一個白菜價格？”
在任志強(qiáng)看來，拍賣方式雖然容易產(chǎn)生地王，但是并不是所有“地王”都不正常。“2009年北京豐臺、長陽這些郊區(qū)產(chǎn)生地王，是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足。要是土地供應(yīng)充足，郊區(qū)就不會出現(xiàn)地王。然而，中服地塊這種地塊，即使是土地供應(yīng)充足的情況下，其核心位置決定了它應(yīng)該是地王。”而中服地塊的出讓方式和競買條件，恰恰是將最核心地段的地塊作出了限制性，不讓它拿最高的地價。
當(dāng)記者問及潘石屹如果按照目前的競買條件，中服地塊的成交價會在什么樣一個范圍，他笑言，“那就是50億了，因?yàn)榉线@個條件的全世界也只有一家?！?/p>
根據(jù)北京中原三級市場研究部的預(yù)測，中服地塊樓面價應(yīng)突破3萬元每平方米。成交總價應(yīng)在120億左右。
此外，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，對于如此核心的地塊，政府卻選擇了設(shè)定限制性條件和掛牌方式的做法，可能也有難言之隱。
但任志強(qiáng)認(rèn)為，無論中服地塊最終花落誰家，但就土地一級開發(fā)利潤而言，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)是贏家了。
有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，按照現(xiàn)在50億元的起拍價，該地塊的樓面價已達(dá)1．5萬元每平方米，按8％計算，其土地一級開發(fā)利潤已有400元每平方米，如果業(yè)界預(yù)期最終成交價翻倍，那么，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在該地塊的土地一級開發(fā)利潤也會增至800元每平方米，該項(xiàng)目建筑面積約為32．7萬平方米。如此算來，也會是一筆可觀的利潤。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在該項(xiàng)目土地一級開發(fā)中的投入大約為10億元左右。
（來源：南方網(wǎng) 編輯：歐葉）
