中國日報網(wǎng)環(huán)球在線消息：火爆的樓市，飆升的房價，奧運的推力，北京爛尾樓完全有理由“復活”。
近日，七星摩根廣場（原名“摩根中心”）的開盤時間從原定的2007年8月押后到10月。
這個擁有“北京第一爛尾樓”之稱的寫字樓、住宅項目命運多舛。曾因與建筑公司的糾紛而停工3年，但在去年年底取得銷售證復工后，今年5月又遭退房65套，占批準銷售套數(shù)的27.2％。
“10月份的開盤價在6萬元左右，單套面積從600～700多平方米?！逼咝悄Ω鶑V場市場部葉楠對記者表示，“樣板間在9月份完工”。
這意味著它每平方米售價僅次于北京銀泰中心柏悅府。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，七星摩根廣場已網(wǎng)簽的78套公寓的均價為10471元/平方米，在不到1年時間將上漲了473％，比目前管理網(wǎng)上公布的35000元/平方米的預售價也高出71％。
七星摩根廣場的“復活”僅僅是兩年前北京市政府力爭“2008年前必須消滅北京城所有爛尾樓項目”中的一個典型，但近50個貼上“爛尾”標簽的項目仍然命不相同，一場爛尾樓攻堅站隨奧運倒計時一周年徐徐拉開。
從爛尾樓到豪宅
立秋日的中午，北京朝外大街3號，一個姓黃的施工人員頂著烈日不時地提醒過往的路人“小心”，“換塊玻璃，小工程，幾分鐘就能搞定。”
在他的身側(cè)，一棟大廈的玻璃幕墻正在被人敲碎，偶爾會有碎片掉落。這正是曾經(jīng)爛尾的鉑宮國際中心的“門臉”?！霸瓉硎鞘蹣侵行?，現(xiàn)在樓賣完了，有些地方需要修整，估計以后會有別的用途吧?！彼麑τ浾哒f。
“只有爛尾的開發(fā)商，沒有爛尾的項目”。的確，“爛尾了”并不是宣告一個項目的死刑，畢竟被“定向爆破”所清除的爛尾樓只是個別現(xiàn)象。在很多人眼中，這些占據(jù)著稀缺土地資源的“半成品”是一塊塊肥肉。
鉑宮國際中心是爛尾樓“復活”案例中的經(jīng)典。它的前身金菲國際公寓曾因各種問題而擱錢，后來更換“操盤手”和案名之后，項目完成了“由金到鉑”的本質(zhì)飛越。
據(jù)悉，目前鉑宮國際中心一期已經(jīng)售完，二期C、E座預計2007年9、10月現(xiàn)房開盤，為兩座18層塔樓，三座6層板樓板樓組成。戶型面積為240平方米至320平方米以及600平方米躍層，預計均價20000元/平方米以上，高檔精裝修。
相比于2003年13800元/平方米的開盤價，“爛尾”的歷史并沒有對鉑宮國際中心的升值產(chǎn)生不良影響。
低買高賣
新的開發(fā)商接手，則是大多數(shù)項目復活的開始。新資金的注入無疑是項目重新運作的關(guān)鍵，但究竟是什么吸引地產(chǎn)商把寶押在這些爛尾項目上呢？
近年來，北京政府對土地供應(yīng)控制越來越緊，同時，城市的不斷擴建，使舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應(yīng)漸趨幾乎為零，而位于黃金地段的爛尾樓，走入了開發(fā)商的視線。
“爛尾樓可以實現(xiàn)‘低買高賣’，雖然有一定投資風險，一旦成功，收益要遠高于開發(fā)全新樓盤。”一位曾經(jīng)收購爛尾項目的開發(fā)公司負責人一語道破天機。
于是，爛尾樓開始復活，強大的營銷能力和雄厚的資金實力，是激活爛尾樓的前提條件。
2002年7月，北京著名爛尾項目中國第一商城被魏公元鼎公司收購。
據(jù)計算，魏公元鼎公司為此支付了4億元左右。2003年一期兩棟樓重新開盤，均價達到12000元／平方米，并在一年時間基本銷售完畢。中國第一商城的新東家究竟從中賺了多少，并沒有一個明確數(shù)字。但一期18萬平方米的建筑面積給出了參考。
中國土地一級開發(fā)網(wǎng)常務(wù)副總經(jīng)理付兵說：“通過拍賣程序出讓爛尾樓時，銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商用這些樓盤投資金額的1／2甚至1／3就可拍得，只要后期營銷得當，投資“爛尾樓”比投資新樓盤更有利可圖?！?/p>
一個正常樓盤從拿地到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進行報建、打地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。
由于爛尾樓一半擱置時間在3年左右，出售方的心理預期并不是很高，接盤者往往可以用較低的資金拿下，獲得后期較高的利潤。
“這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。” 北京市社會科學院經(jīng)濟研究所副所長趙弘認為，“項目本身的投資價值大小、規(guī)劃設(shè)計和改造成本、與債權(quán)人的關(guān)系等問題都必須清楚地考量?！?/p>
政府推手
從地圖上看，北京是一個“井井有條”的城市，如果沿天安門廣場中軸線對折，很多交通主干道是重合的。這其中有兩個項目也是重合的：國貿(mào)中心和公主墳商業(yè)大廈。
然而，這一東一西兩個長安街沿線的項目卻有著完全不同的命運。目前正建設(shè)三期的國貿(mào)中心已成為北京頂級寫字樓的旗艦，而公主墳綜合商業(yè)大廈自1994年立項以來曾一度被北京市土地儲備中心收回，是一個“標準”的爛尾項目。
在政策的推動下，公主墳商業(yè)大廈已開始走向復活之路。
公主墳商業(yè)大廈由中房集團北京公司以聯(lián)建的形式與北京市第一商業(yè)局合作開發(fā)。當時提出的條件是一商局和中房按4.5：5.5的面積分配比例。但隨后雙方因分配問題產(chǎn)生糾紛，造成工程停工，甚至一度被北京市土地整理儲備中心收回。
直至2005年中房集團以招投標的形式重新拿回項目，才開始啟動開發(fā)。經(jīng)過北京市政府特批，項目仍以聯(lián)建的方式由中房和一商局共同開發(fā)，面積分配比例被調(diào)整為3：7（一商局：中房）。據(jù)知情人透露，如果不是政府介入，這樣的比例分配很難被接受。
2005年，北京市建委、市發(fā)改委、市規(guī)委、市國土資源局等四部門聯(lián)合對北京市爛尾工程進行調(diào)查，26個項目被市政府認定為爛尾項目，而公主墳商業(yè)大廈就在其中。
據(jù)規(guī)定，2005年作為爛尾樓啟動年，2006年則是爛尾樓集中處理年，2008年北京城八區(qū)內(nèi)的爛尾樓要全面清理掉。
去年底，市建委公布《關(guān)于實施〈關(guān)于工程建設(shè)保證擔保的若干規(guī)定〉有關(guān)工作的通知》，要求建設(shè)工程因故中止施工三個月以上的，要向市或區(qū)縣招標投標監(jiān)管部門提交雙方協(xié)議以及加蓋建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位公章的中止施工情況說明。
朗星投資咨詢公司中國區(qū)副總裁郭偉表示：“2008年是奧運年，這項舉措應(yīng)該可以保證政府的‘爛尾樓清理計劃’得到很好的落實?！?/p>
對于政府介入爛尾樓“重起”一事，市建委有關(guān)負責人表示政府的工作在于協(xié)調(diào)，他們將聯(lián)合其他部委及開發(fā)商將對全市爛尾樓工程進行地毯式排查與圍剿，在聽取工程建設(shè)單位的情況匯報基礎(chǔ)上進行協(xié)調(diào)，力爭使每一個爛尾樓能起死回生。
“對于盡快消除爛尾樓的措施，除了協(xié)調(diào)建議各主管部門加快復核各項手續(xù)，促進工程早日復工建設(shè)外，對因資金不足造成停工的項目，將積極以協(xié)助融資、股權(quán)合作等方式；對于確實無能力完成建設(shè)的項目，建議由政府收回并另行快速處理。”市建委有關(guān)負責人如是說。
在北京爛尾樓復興史上，玫瑰園可謂“神話”。
2007年5月，玫瑰園四期正式開盤，不到四個月的時間里，其20棟大別墅已然銷售過半，而三期的最后兩套也于7月全部售罄。
玫瑰園銷售成績的背后隱藏著四度易主、多家地產(chǎn)大鱷折戟沉沙的故事。
1992年，北京郊區(qū)沙河鎮(zhèn)小蔡村荒涼的土地上，玫瑰園落戶于此。劉常明從一開始就沒打算認真建別墅。項目開盤后，卻遲遲未破土動工。事實上，飛達玫瑰園的首批賣樓花資金一經(jīng)到位，就被迅速挪用。“空手套白狼”的游戲，最終讓他身敗名裂。
有著“地產(chǎn)教父”之稱的鄧智仁以香港利達行40％的股權(quán)作抵押，通過4家公司集資１億港元，買下玫瑰園２萬平米的別墅，成為項目銷售總代理。在劉常明挪用購房款的丑聞曝光后，鄧最終以8000萬港元集體收購了玫瑰園。
他很快發(fā)現(xiàn)：玫瑰園只是“虛有其表”。種種努力終究無濟于事，直到1997年，玫瑰園一期的186套別墅才建設(shè)完畢，獲得產(chǎn)權(quán)證，然而，鄧已無后續(xù)資金跟進。最終，地產(chǎn)教父血本無歸。
之后，鄧智人將負債達6.5億元的玫瑰園幾乎是“白送”給陸蒼。陸蒼希望通過炒地皮來大賺一筆。但事與愿違，由于法律關(guān)系不清而使玫瑰園無法變現(xiàn)，原本資金不足的他無力面對眾多的債主，玫瑰園成為“死園”。1998年7月，法院宣布玫瑰園破產(chǎn)。
作為最大債權(quán)人的希森集團以3.98億元拍得玫瑰園，集團老板梁希森確定了玫瑰園的重建計劃：先投入資金，在最短的時間內(nèi)完成玫瑰園的整改工作以及二期100棟別墅的主體工程，再將玫瑰園正式推向市場；繼而再開發(fā)三期、四期等后續(xù)工程，用4年的時間完成整個玫瑰園的社區(qū)開發(fā)和完備配套設(shè)施建設(shè)。
整改工作完成后，2001年，玫瑰園三期亮相，之后步入正軌。
玫瑰園只是眾多北京爛尾樓的一個縮影，它“復活”了，還有很多仍處于爛尾以及正在走向爛尾的項目，它們的明天會是什么樣子呢？
（來源：中國房地產(chǎn)報）
