中國日報網(wǎng)環(huán)球在線消息：陸家嘴中央公寓天價造樓事件再添詭譎。
6月29日下午，記者采訪了事件的主角之一——上海陸家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司(下稱“聯(lián)合房產(chǎn)”)董事長毛德明，“陸家嘴中央公寓的成本都給中央電視臺了，你要采訪，就去找央視”。
而持有聯(lián)合房產(chǎn)10%股權(quán)的小股東——上海耀國能源科技有限公司(下稱“耀國能源”)的黃先生稱，聯(lián)合房產(chǎn)透過抬高成本和壓低售價的方式，涉嫌侵吞巨額國有資產(chǎn)。他引用上海房地產(chǎn)行業(yè)平均數(shù)據(jù)，2006年商品房除土地成本外的平均造價在2500元/㎡左右，但中央公寓卻高達5200元/㎡甚至更高。
“數(shù)億國有資產(chǎn)灰飛煙滅?！秉S說。
種種跡象顯示，陸家嘴中央公寓天價造樓幕后玄關(guān)重重。隨著本報記者的調(diào)查，試圖將其層層撕開。
天價造樓
自2004年11月開盤以來，中央公寓受到投資客追捧，摩根士丹利在2006年甚至為此斥巨資購買數(shù)幢樓盤。
但也幾乎從開盤起，圍繞中央公寓的天價造樓問題，始終成謎，亦令中央公寓上空布滿疑云。
毛德明所稱，提供給央視的中央公寓成本，乃是由上海申元工程投資咨詢有限公司(下稱“申元”)出具的審價報告。
記者獲得的該份報告，其已獲得業(yè)主單位聯(lián)合房產(chǎn)的蓋章確認。并在4月29日召開的股東會上，也獲得代表90%股份的股東代表楊小明(毛德明代簽)，毛德明和錢思解的簽字確認。
根據(jù)申元提供的材料，中央公寓一期工程經(jīng)上海市土地測繪中心測定的總面積為217202平米，申元出具的項目建安成本的結(jié)算數(shù)據(jù)為75046萬元，其中包括該項目各單體建筑、結(jié)構(gòu)及安裝，小區(qū)道路、圍墻、景觀及綠化等小區(qū)范圍內(nèi)的地上及地下工程。
據(jù)此測算的平均建安費用為3455元/㎡。
而據(jù)本報了解，上海市2006年商品住宅包括前期工程費、建安費用和銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等總和約2500元/㎡。
上海市浦東新區(qū)房屋管理局市場管理處處長紐廷鍇也表示，除土地成本之外，包括小配套在內(nèi)的房屋造價應(yīng)該在2500元/㎡左右。
6月25日下午，記者就中央公寓的造價成本，采訪了申元總經(jīng)理樂嘉棟。
樂嘉棟說，“你如果非要問我到底是貴還是便宜，我不好回答。我只能說，它處于一個合理的區(qū)域”。
樂所說的合理區(qū)域，乃是建安費用在4000元/㎡基礎(chǔ)的上下幾百元的浮動。
他還舉例說，“你可以買1000元的襯衫，也可以買100元的襯衫，業(yè)主可以自由選擇，我們的職責(zé)只能是當(dāng)業(yè)主選好后，我們再來判斷這個價格是否是合適的”。
不過，當(dāng)記者追問，中央公寓地下一層車庫的報送價和審核價分別高達6883.19元和5772.88元時，他稱，“我也承認看到這個價格很吃驚，經(jīng)驗數(shù)據(jù)是3000多塊錢一平米。單靠混凝土和鋼筋，肯定要不了這么多錢?！?。
在樂不解時，他叫來負責(zé)校對審價報告的同事——申元公司一位職員。
該職員解釋說，“因為中央公寓將12棟住宅和平地之下的地下室連成一片，這種工藝設(shè)計在上海屬于創(chuàng)新，因而對地下室的底板壓力要求比較大，所以需要更多的鋼筋和混凝土，造價提高”。
而據(jù)專家介紹，所謂創(chuàng)新工藝，乃是不設(shè)沉降縫采用的后澆帶工藝，該工藝在上海已被多次使用，更為重要的是，這種工藝的使用并不會增加造價。
“一般樓盤地下室底板厚度也是1.2米，中央公寓也是如此?！?/p>
蹊蹺的例子還有很多。如上文所稱，中央公寓4個總面積不足40平米的門衛(wèi)房也耗費了37.54萬元的土建費用，平均每平米近9000元，而中國建筑第四工程局(下稱“中建四局”)的申報價則更是驚人的46.99萬元，對應(yīng)均價為11161.51元/㎡，令人匪夷所思。
“是用金子做的嗎？”上海地產(chǎn)界一位資深人士反問說，“上海香格里拉酒店除土地成本之外，包括建安費用、管理費用、裝修費用等在內(nèi)的所有成本也僅為7500元/㎡，一個門衛(wèi)房的造價竟然比香格里拉還要高？”
樂嘉棟也不能很好的解釋，他說，“我也相信香格里拉的造價，但這個門衛(wèi)房為何這么高呢？是不是包含了門？或者？”
此外，小區(qū)圍墻的造價也高達1240.52元/㎡；而水電安裝費用亦有“瑕疵”：施工單位中建四局申報價為394.08元/㎡，申元審核價為351.17/㎡，而總包標書價為154.46元/㎡，分別高于后者155.13%和127.35%。
“審價報告的幾乎所有項目都值得深究?！币晃唤咏?lián)合房產(chǎn)高層的人士說，“中建四局延誤工期311天，最終卻找聯(lián)合房產(chǎn)索賠，申報價高達1.12億元，審核價卻一下子降低到2818萬元，和行業(yè)10%的核減率相比，75%的核減率也極不正?！?。
“我們不需要招投標”
像這樣令業(yè)內(nèi)人士難以理解的成本，在陸家嘴中央公寓一期的審價報告中，大到每棟樓盤及地下車庫，小到陽臺欄板和小區(qū)圍墻，并不鮮見。
“我可以負責(zé)任的說，申元提供的審價報告一定是基于工程量計算得來的，是經(jīng)得起檢查的?！鄙暝麻L劉嘉對本報記者說。
申元是陸家嘴中央公寓一期的投資監(jiān)理單位，正是申元在去年11月至今年3月先后出具了三份中央公寓的審價報告。
而也恰是這份審價報告，令諸多業(yè)內(nèi)人士大驚失色。
申元總經(jīng)理樂嘉棟說，“事情(指央視新聞?wù){(diào)查節(jié)目播出)發(fā)生后，我開始了解此事，項目人員最近被叫到現(xiàn)場，要求核對”。
據(jù)他說，“現(xiàn)在最核心的問題是，中央公寓的成本是不是天價？你要知道，樓盤的成本不僅僅包括建安費用，還有財務(wù)費用、銷售費用、籌建費用、配套費用等等，我們可以保證的是，我們審價的建安費用是合理的，至于他們(指項目公司)是否把成本做高，是他們財務(wù)的問題，和我們無關(guān)?！?/p>
記者此前曾問劉嘉，像中央公寓這樣的項目，其項目公司——聯(lián)合房產(chǎn)的投資方中有60%是國有成分，按照招投標法第3條，包括勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標。
對此，劉反復(fù)說，“我可以保證申元是參加公開招投標的”。但樂嘉棟卻說，“我們公司雖然叫投資監(jiān)理，實際資質(zhì)卻是造價咨詢和造價控制，因而并不需要參與公開招投標”。
樂回憶說，“當(dāng)時聯(lián)合房產(chǎn)內(nèi)部邀請了幾家單位，就定下來了。”
1050元/㎡的陽臺欄板、96元/㎡的PVC卷材、45.71元/㎡的涂料等的天價報價，開始頻頻出現(xiàn)在中央公寓。
而審價報告顯示，中建四局送審的土建造價為7.9億，申元審核造價為6.49億，而合同中的工程費為4.46億，扣除甲方付款的項目為4.13億元，分別是合同價的191.25%和157.05%。
對此，樂嘉棟解釋說，“最后結(jié)算價超過合同價百分之三四十，甚至五十都是正常的”。
但據(jù)本報記者調(diào)查，陸家嘴中央公寓一期主建材在12幢房開工至結(jié)構(gòu)封頂，混凝土C30平均下降了6.49%，成型鋼筋平均下降了10.73%。
以C30為例，總包合同簽署時的2004年2月，其市場信息價為353.95元/m3，至中央公寓2006年4月竣工時已經(jīng)跌至263.95元/m3，跌幅達25.43%。
幕后玄關(guān)
這似乎是一個令人難解的天價之謎。
中央公寓的成本到底是多少？正如樂嘉棟所言，那不是他所關(guān)心的。他只強調(diào)，其所給出的審價報告，對應(yīng)3455元/㎡的成本是合理的。
但果真如此嗎？
如此審計報告似有故意混淆建安費用和其他費用的區(qū)別。按照行業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，包括建安費用和財務(wù)、管理、銷售等費用在一起的總和是2500元/㎡。
“我們現(xiàn)在最關(guān)心的是聯(lián)合房產(chǎn)何時能夠做出中央公寓整個項目的結(jié)算報告。”耀國能源總工程師顧銀德說，“除了建安費用和土地成本，中央公寓的財務(wù)、管理和銷售費用到底是多少，聯(lián)合房產(chǎn)經(jīng)營者從來沒有向董事會做過匯報”。
此前，聯(lián)合房產(chǎn)的財務(wù)總監(jiān)葉美華接受央視采訪時曾表示，中央公寓一期的銷售收入18億，經(jīng)營成本約為10億左右，對應(yīng)平均造價成本在7580.23元/㎡，包括土地費2580元/㎡和4011多元的建安費用。
但這遭到諸多業(yè)內(nèi)人士的強烈不解。
耀國能源是聯(lián)合房產(chǎn)的小股東，持有10%。另外兩家股東分別上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司(占60%)和上海世紀道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(占30%)。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司的大股東則是陸家嘴股份公司(600663.SH)，其持有55%的股權(quán)。
三家公司于2002年走到一起，起初相安無事。
據(jù)耀國能源預(yù)計，中央公寓在2004年底開始銷售至今，已累計銷售收入20余億元，按照行業(yè)內(nèi)2500元的平均建安費用，扣除土地成本之后，耀國認為，該項目至少有超過10個億的銷售利潤。
但至今為止，耀國只在2006年分過一次4000萬元的紅利。
“到現(xiàn)在為止，我們沒有看到過一份聯(lián)合房產(chǎn)提供的銷售臺賬；聯(lián)合房產(chǎn)經(jīng)營者未向董事會做過任何有關(guān)財務(wù)費用和管理費用的匯報，公司治理已經(jīng)嚴重扭曲?！鳖欍y德說。
據(jù)顧稱，從2005年下半年以來，聯(lián)合公司從未召開董事會。根據(jù)公司章程，耀國能源享有董事會一票否決權(quán)，因而就不難理解，2007年4月29日聯(lián)合房產(chǎn)召開股東會，審議結(jié)算報告，而故意規(guī)避董事會的背后原因了。
在4月29日股東會上由毛德明代為簽名的楊小明，是聯(lián)合房產(chǎn)的監(jiān)事長，亦是其控股股東方陸家嘴(600663.SH)的董事長，記者在6月下旬多次聯(lián)絡(luò)，起初他曾表示愿意受訪，但其后便不再接聽本報電話。
耀國能源總工程師顧銀德表示，作為小股東，連基本的財務(wù)知情權(quán)也被剝奪。耀國曾為此多次要求聯(lián)合房產(chǎn)公開賬目，但均被否決。
據(jù)耀國能源辦公室的黃先生透露，不得已之下，耀國能源向浦東法院起訴，其后經(jīng)上海一中院重審?fù)獠樵冑~目。
業(yè)內(nèi)人士疑惑，圍繞中央公寓的天價造樓事件，耀國能源奔波數(shù)年，可解為10%利益所致，但作為60%的國有股東，陸家嘴方面為何至今未有異議？
（來源：21世紀經(jīng)濟報道 記者：汪恭彬）
