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仲量聯(lián)行10月9日發(fā)布第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告指出:廣州甲級(jí)寫字樓整體租金增長(zhǎng)乏力,商場(chǎng)租金升幅保持低位,全市新建商品房和豪宅成交量下降,但價(jià)格持續(xù)見漲,產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求旺盛,租金呈上升趨勢(shì)。
甲級(jí)寫字樓方面
報(bào)告顯示,今年第三季度,廣州無新的甲級(jí)寫字樓竣工。大部分租賃成交來自于租金相對(duì)優(yōu)惠的甲級(jí)寫字樓,需求主要來自節(jié)約成本型搬遷及新進(jìn)駐廣州的公司。本季度廣州甲級(jí)寫字樓錄得凈吸納量為75,000平方米,整體空置率從上季度的15.1% 下降至13.1%,平均租金出現(xiàn)下滑,環(huán)比下降1.3%。
據(jù)仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖介紹,廣州CBD——珠江新城區(qū)域內(nèi)一些新建成的寫字樓在本季度表現(xiàn)活躍,相對(duì)于區(qū)域內(nèi)一些高端的寫字樓,這些配置相對(duì)較低的寫字樓租金合理,吸引了一部分尋求更佳商務(wù)氛圍、但成本有限的中小型企業(yè)進(jìn)駐,其中,專業(yè)服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)較活躍。
據(jù)分析,國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)前景的不穩(wěn)定因素預(yù)計(jì)在未來12個(gè)月將持續(xù)對(duì)廣州甲級(jí)寫字樓帶來壓力。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢的預(yù)期有可能抑制未來寫字樓需求增長(zhǎng),因此,未來租賃市場(chǎng)將繼續(xù)由成本節(jié)約型的搬遷支撐;另一方面,大型國(guó)企需求將持續(xù)活躍,預(yù)計(jì)將有更多中小型企業(yè)進(jìn)駐廣州,拉動(dòng)需求。
馬煒圖預(yù)測(cè):“盡管第三季度租金下降,由于上半年租金輕微反彈部分抵消其影響,預(yù)計(jì)2013年的租金將持平。然而,預(yù)計(jì)個(gè)別未來三年內(nèi)落成的大廈業(yè)主提早開始預(yù)租,前期較大幅度的租金優(yōu)惠將加劇寫字樓競(jìng)爭(zhēng)?!?/p>
零售地產(chǎn)方面
今年第三季度,廣州零售地產(chǎn)整體租賃活動(dòng)緩和,市場(chǎng)凈吸納量接近65,000平方米(基于建筑面積,下同),空置率從3%上升至3.7%,預(yù)計(jì)年末全市空置率將接近5%。
盡管第三季度整體租賃市場(chǎng)比較疲弱,但在天河北商圈的租金漲幅帶動(dòng)下,廣州零售地產(chǎn)整體租金環(huán)比增長(zhǎng)1.6%,比第二季度增速略快。
據(jù)悉,廣州今年全年零售地產(chǎn)供應(yīng)量將創(chuàng)新高,第四季度將新增20萬(wàn)平方米的供應(yīng),預(yù)計(jì)全年將有近40萬(wàn)新增優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)竣工,約為2012年的3倍。
仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫認(rèn)為,雖然租賃需求放緩,但投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)仍保持信心,再加上未來可售的成熟物業(yè)較少,投資者對(duì)成熟零售物業(yè)的資本升值預(yù)期樂觀,資本市場(chǎng)上行趨勢(shì)不變。
豪宅方面
報(bào)告顯示,今年第三季度廣州一手豪宅凈吸納量約為290套,比第二季度減少近20%。
據(jù)分析,由于一手豪宅售價(jià)較高,這使預(yù)售許可證核發(fā)難度增加,新推盤量減少,而網(wǎng)簽的受限使豪宅市場(chǎng)銷售量比預(yù)期升幅放緩;二手豪宅市場(chǎng)上,由于整體市場(chǎng)氣氛改善,業(yè)主放盤價(jià)連續(xù)上升,但因?yàn)殂y行房貸收緊,二手房貸的貸款利率比較一手房更高,且獲批準(zhǔn)的成功率較低,對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房意愿有一定程度的影響。
報(bào)告指出,廣州豪宅出租盤源的減少和轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)進(jìn)行觀望的潛在買家的增加將支撐豪宅租賃需求和租金上漲。第三季度廣州高檔住宅市場(chǎng)平均租金以環(huán)比2.1%微升至每月每平方米81元。
據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗分析,穩(wěn)定的住宅政策釋放樓價(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上升的信號(hào),吸引部分潛在自住買家重新入市。然而,隨著利率市場(chǎng)化改革的推進(jìn),央行信貸額度控制嚴(yán)格,導(dǎo)致銀行貸款額度緊張,各大銀行紛紛收緊回收周期長(zhǎng)且收益率低的房貸,并上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率或以上,影響住宅銷售市場(chǎng)的整體成交量。
工業(yè)物業(yè)方面
雖然電商需求旺盛,但其它行業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎,第三季度廣州非保稅物流園的租賃需求總體較為平淡;同樣,由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢,廣州出口貿(mào)易增速較為平緩,加之來自深圳保稅物流園的競(jìng)爭(zhēng),本季度廣州保稅物流園租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
而由于市場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)中心類產(chǎn)業(yè)園需求的增加,廣州產(chǎn)業(yè)園租金加速增長(zhǎng)。第三季度廣州產(chǎn)業(yè)園租金上漲2.7%,達(dá)每平方米每月64.7元。
據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)部總監(jiān)張寧分析,在國(guó)家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下,眾多新興產(chǎn)業(yè)對(duì)于物流園的需求會(huì)不斷攀升。 另外產(chǎn)業(yè)園租金回報(bào)的較快上漲也使得企業(yè)和開發(fā)商對(duì)于建造符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園的熱情有所提升。張寧預(yù)計(jì)2013年全年廣州產(chǎn)業(yè)園租金增幅可能接近10%。