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新華社圖

中國社科院8日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》。報告顯示，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，絕大多數(shù)城市住房支付能力下降；住房價格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高。

武漢位列第二梯隊

綠皮書指出，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

武漢緊跟北京（49.6%）、深圳（48.5%），以48.1%排行第十列入第二梯隊。此外，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

綠皮書指出，泡沫指數(shù)的取值在0—1之間，泡沫指數(shù)越大，說明房價中的泡沫成分越大。需要注意的是，由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數(shù)條件下，不能僅依據(jù)房價泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房價的走向。

明年房價將穩(wěn)中有降

綠皮書預(yù)測，2011年預(yù)計住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。

第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價，銷售面積可能因房價下降而上升；2011年第2季度，調(diào)控措施可能會變相放松，價格將相對平穩(wěn)；2011年第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價有一定上漲壓力；2011年第4季度，調(diào)控可能趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。

公租房成保障“新主力”

綠皮書指出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，總量比上年增加三分之一。

“公租房將成住房保障‘新主力’?！敝袊缈圃贺斮Q(mào)所姜雪梅博士說。

綠皮書指出，近期出臺的一些政策和措施加大了對保障房建設(shè)的支持力度和監(jiān)管力度，分別在公積金閑置資金支持保障房建設(shè)、保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地比例、公租房建設(shè)和運營中的多稅收政策優(yōu)惠、保障房建設(shè)監(jiān)督問責(zé)等方面進(jìn)行了規(guī)范。

房地產(chǎn)暴利平均達(dá)到55.72%

綠皮書分析認(rèn)為，國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因，一是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機(jī)的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。二是預(yù)售制降低資金門檻，方便風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。

綠皮書提醒，當(dāng)前中國應(yīng)警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的風(fēng)險。首先，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將導(dǎo)致社會資源短期向單一行業(yè)集中。從短期看，上市公司的財務(wù)報表看似好看，但從長遠(yuǎn)看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。

其次，將阻礙產(chǎn)業(yè)升級，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。房地產(chǎn)行業(yè)涉及60多個行業(yè)，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將刺激這些產(chǎn)能過剩的行業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)大，不利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

最后，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將助長投機(jī)心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)

802家上市公司涉足房地產(chǎn)

綠皮書指出，近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為A股市場分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。

據(jù)統(tǒng)計，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：綜合類公司19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；35家建筑與工程業(yè)的公司中，24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；批發(fā)和零售行業(yè)73家，占行業(yè)114家公司的64.03%。

2010年全球

住房市場緩慢復(fù)蘇

針對全球房地產(chǎn)市場態(tài)勢，綠皮書指出，2010年全球房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的態(tài)勢。

綠皮書指出，從全球范圍來看,美國、歐盟、日本房地產(chǎn)市場略顯低迷，澳大利亞、加拿大和新興經(jīng)濟(jì)體則呈現(xiàn)出過熱跡象。盡管部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場從危機(jī)中恢復(fù)較快，但歐美日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之路充滿坎坷反復(fù)，大批資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)新興經(jīng)濟(jì)體，特別是中國市場，一定程度上推高了中國房地產(chǎn)市場價格。

綠皮書預(yù)測，2011年全球住房市場將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，但低迷狀態(tài)難以徹底消除，恢復(fù)到正常狀態(tài)仍需時日。預(yù)計住房投資規(guī)模有所上升，住房價格整體趨穩(wěn)，住房抵押貸款將有一定程度放大。

美日歐等國住房市場將延續(xù)復(fù)蘇，但過熱市場將遭遇調(diào)控。預(yù)計美國住房市場將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，而且住房投資有望較大幅度增加；日本住房價格則會逐漸止跌回升；歐洲在主權(quán)債務(wù)危機(jī)逐漸過去之后，經(jīng)濟(jì)將會較快復(fù)蘇，有助于住房市場的回暖。

綠皮書分析認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場信心將有所增強(qiáng)的原因為：一是新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家甚至包括部分發(fā)達(dá)國家的2010年住房價格、銷售和投資都有較顯著的增長，美、日等國房地產(chǎn)市場回暖趨勢十分明顯，市場信心逐步增強(qiáng)；二是全球金融系統(tǒng)已釋放了大量風(fēng)險，逐漸走向穩(wěn)定；三是房地產(chǎn)投資資本也日趨活躍，房價依舊處于谷底的國家受到青睞。

來源：長江商報 編輯：馮媛