穩(wěn)定的經(jīng)濟復蘇支撐內(nèi)外資企業(yè)的擴充需求復蘇，帶動廣州甲級寫字樓市場租務(wù)市場。第一季度，廣州國際金融廣場的出租率高達到99%。
本季度，新供應量較少，有限的新供應量以及新大廈相對較高的提前進駐率持續(xù)降低整體空置率至15.2%。鑒于租務(wù)市場較上季度活躍，本季度凈吸納量上升至約5萬平方米，整體甲級寫字樓租金輕微上調(diào)1%。
今年廣州甲級寫字樓市場，約56萬平方米新供應量均趕在在亞運前完工。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認為，“隨著大量新增的供應落成，業(yè)主壓力加大，租戶導向型市場漸強。業(yè)主為吸引租戶搬遷和挽留租戶，市場將進入租金拉鋸狀態(tài)，將有利租戶談判，租金短期內(nèi)尚未走出下降周期?！?/div>
工業(yè)物業(yè)市場
2010年第一季度廣州工業(yè)物業(yè)的國內(nèi)需求持續(xù)攀升。全球出口市場改善，珠三角制造業(yè)呈現(xiàn)復蘇，廣州出口出現(xiàn)強勁增長。同時，受惠國內(nèi)經(jīng)濟改善，本地零售商對物流園的租務(wù)需求也顯活躍。物流園方面，首季整體空置率持續(xù)下降至12.4%，租金環(huán)比微升1.2%。
在經(jīng)歷全球金融危機的低潮期后，三大外資物流地產(chǎn)巨頭普洛斯、安博置業(yè)和嘉民集團在2010年第一季度表示希望進入或追加在華南市場的投資；同時幾家大型國內(nèi)投資開發(fā)商在第一季度也表示有計劃投資華南工業(yè)市場。普洛斯率先加速布局中國珠江三角洲地區(qū)。今年二月，普洛斯投資管理（中國）有限公司和中山市西區(qū)辦事處簽訂投資意向協(xié)議，共建普洛斯中山物流園區(qū)。據(jù)普洛斯方面預期，首個項目最快能在今年年底建成。預測未來兩年在這些物流地產(chǎn)企業(yè)的帶動下，華南市場物流市場相對活躍。
產(chǎn)業(yè)園方面，政府相繼出臺政策吸引總部經(jīng)濟落戶。在政策優(yōu)惠的帶動下，產(chǎn)業(yè)園進駐率上升，特別是近期科學城正式啟動總部經(jīng)濟區(qū)，其進駐率大幅改善。產(chǎn)業(yè)園租金一季度環(huán)比上升0.6%。
仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部經(jīng)理張寧分析，預期全球出口市場改善將刺激珠三角出口市場復蘇，這將帶動廣州物流園市場。在預期空置率改善和需求增長的情況下，租金2010年有望上升。政府加大對服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)的政策扶持力度，這將鞏固產(chǎn)業(yè)園需求。
豪宅市場
報告指出，第一季度，由于一、二月份樓市新政策不明朗，買家和發(fā)展商觀望氣氛濃厚，導致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。該季度豪宅新推套數(shù)為409套，銷售套數(shù)為495套，環(huán)比分別下跌79%和58%。
“兩會”后樓市新政對市場調(diào)控力度溫和，對市場信心的影響不大，買家開始重新進入市場，預期樓價短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，推高資本值環(huán)比上升7.8%。隨著樓價保持上升，三月份購買需求逐漸回升。租務(wù)市場方面，天河中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的豪宅租務(wù)市場需求有回升的趨勢，帶動租金保持平穩(wěn)，租金環(huán)比微升0.6%。
預計2010年全年豪宅新推貨量約為5,000套，比去年下降23%。隨著發(fā)展商在第二季度加大推貨量和以及需求回升，預料成交量將有所放大。但是，市場對政府在下半年加大樓市調(diào)控力度的憂慮仍然存在，預料全年整體樓價走勢將保持大致平穩(wěn)和窄幅上升的趨勢。
仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略咨詢部主管唐文杰指出，由于市場對土地需求維持殷切，預料地價在短期內(nèi)仍將在高位運行。準備出臺的“勾地”政策對于壓抑樓價上漲影響不大。
唐文杰建議：一，政府在“勾地”過程需增加透明度；二，審慎考慮“勾地”地價，以平抑地價繼續(xù)不理性高漲；三，土地供應多元化，并配合城市軌道交通發(fā)展，滿足不同層次的住房消費需求；四，建議“勾地”制度與現(xiàn)行土地拍賣制度并行，互補長短。另外，對于增加限價房供應，唐文杰認為，措施對促進社會和諧起到一定作用，雖然對今明兩年整體供應量影響不大，但市場增加對豪宅供應減少的憂慮。
投資市場
預計政府年內(nèi)將出臺更多偏向從緊的政策，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，業(yè)內(nèi)投資意欲相對謹慎。另一方面，由于房地產(chǎn)投資市場不明朗的因素增加，或許為投資者帶來更多的投資機會。
國外投資者例如國際投資機構(gòu)、房地產(chǎn)基金等在中國積極尋找投資機會，住宅項目由于市場需求大、投資回報率高而頗受青睞。盡管國外投資者相對去年較為活躍，但目前國內(nèi)投資者仍然主導投資市場。
受國家政策影響，不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企需要退出房地產(chǎn)市場，這些企業(yè)需要處理、轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中遠集團宣布下屬二級子公司中遠香港集團在半年內(nèi)退出所間接持有的遠洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。仲量聯(lián)行廣州投資部經(jīng)理劉裕通表示，“預計此類變動將為行內(nèi)帶來更多的并購機會，一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將受發(fā)展商、投資者關(guān)注。”
市場前景
仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結(jié),“隨著珠三角洲及國家經(jīng)濟進一步改善，廣州房地產(chǎn)市場前景仍然看俏。寫字樓需求將會隨國內(nèi)及外資機構(gòu)擴充而有所上升，唯龐大新供應將仍然抑制租金上升空間。住宅市場則仍然視乎政府經(jīng)濟及房屋政策方向而定，年內(nèi)或會出現(xiàn)波幅，但整體樓價仍然看漲。整體而言，在經(jīng)濟增長帶動下，廣州房地產(chǎn)市場將會穩(wěn)步上揚，健康發(fā)展?！?/div>
來源：中國日報廣東記者站（記者 詹立勝） 編輯：寧波 馮媛